Il ‘’mattone’’, si sa, soprattutto in Italia rappresenta una priorità, un punto di partenza per la costruzione di una nuova famiglia.
Non sono pochi, infatti, i ragazzi italiani che sognano una propria indipendenza e che, nonostante le difficoltà legate al mondo del lavoro, desiderano avere ‘’quattro mura’’ tutte per loro.
Molte giovani coppie hanno quindi accolto con entusiasmo le misure del Decreto Sostegni bis.
Esso ha introdotto infatti il nuovo Fondo di garanzia mutui prima casa.
Il Fondo esiste dal 2014, ma nella sua stesura ufficiale prevede la copertura del 50% del mutuo con la garanzia di Stato.
Il recente Sostegni bis estende la garanzia all’80% della quota capitale nei casi in cui il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, sia superiore all’80%, e concede una serie di agevolazioni fiscali per gli under 36 che si apprestano ad acquistare una casa.
Avere meno di 36 anni e un Isee inferiore ai 40.000 euro sono le condizioni necessarie per beneficiare del Fondo di garanzia mutui prima casa all’80%.
Ci sono poi una serie di categorie in cui è necessario rientrare, tre in particolare:
- coppie anche conviventi con almeno un componente under 36;
- famiglie monogenitoriali con figli minori (anche genitori separati o divorziati);
- conduttori di alloggi delle case popolari.
Anche l’immobile occorre che rispetti precisi requisiti: deve essere adibito ad abitazione principale e non deve essere considerato come di lusso.
Il tetto dell’Isee a 40.000 euro per nucleo familiare però rischia di restringere la platea dei beneficiari. A rischiare di essere esclusi sono, in particolare, i figli del ceto medio storicamente propensi ad acquistare immobili.
Se si esegue una simulazione per l’Isee ipotizzando di calcolarlo per una famiglia con genitori pensionati, proprietari di casa, e figlio neoassunto con reddito intorno a i 20 mila euro, in effetti, il tetto è presto superato.
Inoltre è emerso che 2 giovani su 3 intenzionati a comprare casa per la prima volta, hanno fatto richiesta per la soluzione ‘’ Loan to value’’ superiore all’ 80% .
L’espressione Loan to Value (LTV) indica il rapporto tra l’importo di un finanziamento concesso dal creditore e il valore del bene che viene posto a garanzia del prestito. Il Loan to Value è un indicatore molto importante di cui si deve tener conto se si ha intenzione di acquistare un immobile richiedendo un mutuo ipotecario.
Sebbene le banche possano decidere di finanziare fino al 100% del valore dell’abitazione (mutui 100 per cento), solitamente per la concessione del prestito viene richiesto che questo indice non sia superiore all’80%. Inoltre, gli istituti bancari garantiscono condizioni economiche migliori al diminuire di questo indice. Un LTV basso è infatti spesso associato a tassi di interesse contenuti e, viceversa, a un Loan to Value più alto corrispondono tassi di interesse più consistenti.
Questo meccanismo è dovuto al fatto che il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore stimato dell’immobile posto a garanzia del prestito rappresenta un indicatore della rischiosità del finanziamento stesso.
Gli under 36 non potendo contare sui risparmi, non riescono ad abbassare al di sotto dell’80% la quota dell’immobile da finanziare tramite mutuo, cosa che rende più complicato e costoso l’accesso al credito. Oggi sono poche le banche che offrono mutui con Ltv superiore all’80% e, nella maggior parte dei casi, sono più difficili da ottenere e più costosi.
Per un mutuo fisso al 70% di importo pari a 180 mila euro, da restituire in 25 anni, il miglior Taeg rilevato online nel mese corrente è all’1,25%, con una rata di 485 euro. Per lo stesso finanziamento ma con la soluzione LTV pari al 100%, il TAEG sale invece al 2,46% e la rata schizza a 789 euro.
In tal modo si rischia quindi di far indebitare le giovani coppie più di quanto possano effettivamente restituire nel corso degli anni. In più, pagherebbero un costo eccessivo rispetto al valore dell’immobile acquistato. Se pensiamo che la crisi del 2007 nacque appunto da mutui erogati a beneficiari che non erano in grado di onorare il debito, pertanto diventavano insolventi, questa considerazione diventa preoccupante. Ma questa è un’altra storia… almeno si spera!
